Po podpisaniu umowy najmu oczekujesz przebywania w domu przez cały okres umowy. Ale pewnego dnia otrzymasz powiadomienie od właściciela, że umowa najmu wygasa wcześniej. Czy właściciel może wcześniej rozwiązać umowę najmu?
Twój wynajmujący może wypowiedzieć najem wcześniej w okolicznościach określonych w umowie, na przykład gdy nieruchomość zostanie sprzedana. Twój wynajmujący może również wypowiedzieć najem przedwcześnie, gdy naruszysz warunki najmu, na przykład za późno płacąc czynsz lub za czyny przestępcze. Właściciel musi dać ci 30 lub 60 dni na opuszczenie mieszkania.
Przyjrzyjmy się bliżej najemom i kiedy każda ze stron może wypowiedzieć najem wcześniej.
Co to jest dzierżawa?
Dzierżawa to prawnie wiążąca umowa między Tobą a wynajmującym. Dzierżawa daje prawo do zajmowania nieruchomości na określony czas, na przykład 6 lub 12 miesięcy. Umowy najmu określają również warunki najmu lokalu zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego, w tym czynsz, dodatki na zwierzęta domowe, opłaty, zasady i oczekiwania dla obu stron.
Dlaczego najem jest ważny?
Leasing ma na celu ochronę praw i interesów obu stron. Dobrze napisane umowy najmu dostarczają informacji, których najemcy potrzebują do wypełnienia swoich zobowiązań i czego mogą oczekiwać od wynajmującego. W przypadku sporu prawnego między najemcą a wynajmującym, sąd sprawdza, co zawiera umowa najmu, aby rozstrzygnąć sprawę.
Czy umowa najmu jest taka sama jak umowa najmu?
Umowy najmu zawierają w dużej mierze te same informacje, co umowy najmu. Różnica polega tylko na długości umowy. Umowa najmu jest zazwyczaj zawarta na 30 dni, a najczęstszym typem jest umowa miesięczna.
Rezerwy w leasingu
Nie ma standardowego formatu leasingu i dlatego często wszystko idzie nie tak. Umowa najmu powinna zawierać co najmniej określone rodzaje informacji. Jeśli twoja umowa najmu nie zawiera tych postanowień, poproś właściciela o nową umowę najmu lub aneks do umowy najmu. Przepisy, których należy szukać, to:
- Prawidłowe dane kontaktowe dla wszystkich najemców
- Dane kontaktowe wynajmującego
- Rodzaj najmu i długość najmu
- Czynsz, kaucje i inne opłaty, w tym warunki płatności (termin i metody płatności)
- Klauzula wyjaśniająca, która strona odpowiada za koszty mediów
- Dodatkowe opłaty za parking i zwierzęta
- Wynajmujący prawo do wejścia
- Klauzule dotyczące wszelkich zmian w zakresie uszkodzenia mienia
- Ograniczenia dotyczące działań niezgodnych z prawem i zachowań destrukcyjnych
Prawa wynajmującego i najemcy
W sytuacji najmu właściciel i najemca mają prawa i obowiązki, które powinny być jasno określone w umowie najmu. Jeśli którakolwiek ze stron narusza prawa drugiej strony lub nie wywiązuje się z obowiązków, uważa się to za naruszenie umowy najmu. Gdy jedna ze stron naruszy warunki umowy najmu, druga strona ma prawo do wcześniejszego wypowiedzenia umowy.
Co się stanie, jeśli najemca zerwie umowę najmu?
Zdarzają się nieprzewidziane sytuacje, w których konieczne jest wcześniejsze zerwanie umowy najmu. Tutaj kluczowy jest dobrze napisany dokument najmu. Umowa najmu powinna wyjaśniać, z jakim okresem wypowiedzenia należy złożyć i jakie zobowiązania finansowe masz w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. W przypadku wcześniejszego zerwania umowy najmu właściciel może mieć prawo do zatrzymania kaucji i żądania zapłaty za:
- Saldo najmu
- Wynajem do czasu wynajęcia lokalu innemu najemcy
- Jeden lub dwa dodatkowe miesiące czynszu po wyprowadzce
Oprócz zobowiązań finansowych wobec obecnego wynajmującego należy wziąć pod uwagę wpływ na historię wynajmu. Przyszli właściciele poproszą o list referencyjny od poprzedniego właściciela. Wcześniejsze zerwanie umowy najmu będzie w przyszłości sygnałem ostrzegawczym.
Kiedy wynajmujący może legalnie wypowiedzieć umowę najmu?
Wynajmujący może wypowiedzieć najem wcześniej, gdy dojdzie do poważnych naruszeń umowy najmu. Może to obejmować:
- Posiadanie zwierzaka, gdy w umowie najmu wyraźnie stwierdza się, że zwierzęta nie są dozwolone
- Płacenie czynszu z opóźnieniem lub niepłacenie czynszu w ogóle
- Znaczące uszkodzenie mienia
- Prowadzenie nielegalnych działań na terenie lub w pobliżu nieruchomości
Rozwiązanie umowy najmu a eksmisja: czy są takie same?
W większości przypadków wypowiedzenie najmu jest eksmisja . Jest kilka wyjątków. Najczęstszą jest klauzula najmu, która pozwala właścicielowi na wypowiedzenie umowy najmu w momencie sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji nie jesteś legalnie eksmitowany z nieruchomości, ale nadal musisz opuścić.
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez przyczyny?
W większości jurysdykcji można wypowiedzieć tylko miesięczne umowy najmu lub umowy najmu bez podania przyczyny. Wynajmujący nadal musi powiadomić Cię o wypowiedzeniu z rozsądnym wyprzedzeniem. Wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy w oparciu o jakiekolwiek działania odwetowe lub dyskryminację, zgodnie z definicją prawa.
Odwet definiuje się jako działanie będące bezpośrednią reakcją na osobę korzystającą ze swoich praw. Przykładem jest powiadomienie właściciela, że potrzebne są naprawy, w wyniku czego właściciel zdecyduje o rozwiązaniu umowy najmu.
Zgodnie z prawem federalnym dyskryminacja obejmuje rasę, pochodzenie narodowe, płeć, niepełnosprawność i status rodzinny. Niektóre stany mają również przepisy, które definiują dyskryminację, obejmując tożsamość płciową i stan cywilny.
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu przed wprowadzeniem się?
Wypowiedzenie umowy najmu przed wprowadzeniem się jest uważane za wcześniejsze rozwiązanie. Umowa najmu jest nadal ważna, ponieważ została podpisana przez obie strony. Właściciel musi przestrzegać postanowień umowy najmu, nawet jeśli nigdy nie zajmowałeś nieruchomości. Jeśli wynajmujący zdecyduje się na wcześniejsze rozwiązanie umowy, najprawdopodobniej nie ponosisz odpowiedzialności za czynsz i inne opłaty. Powinieneś również mieć możliwość odzyskania swoich depozytów.
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w przypadku sprzedaży nieruchomości?
Idealnie, właściciel powinien dołączyć wypowiedzenie najmu z powodu klauzuli sprzedaży. Dałoby to właścicielowi prawo do wypowiedzenia umowy najmu, gdy nieruchomość zostanie sprzedana. Niestety, wielu prywatnych właścicieli nie zawiera klauzuli, a najemcy są zaskoczeni wypowiedzeniem. Na szczęście Twój wynajmujący nadal jest prawnie zobowiązany do przestrzegania postanowień umowy najmu.
Jak właściciel powinien wcześniej rozwiązać umowę najmu?
Zgodnie z prawem właściciele lokali muszą podjąć odpowiednie kroki przed wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu. Pierwszym krokiem jest nadanie tak zwanego listu na lekarstwo lub rzucenie palenia. Pismo powinno zawierać opis konkretnych naruszeń najmu i tego, co należy zrobić, aby pozostać w lokalu. Niektóre naruszenia są na tyle poważne, że wynajmujący nie musi przyznawać Ci uprawnień do rozwiązania problemu. To zależy od jurysdykcji. Przepisy stanowe określają, w jaki sposób właściciel powinien dostarczyć list, na przykład list polecony lub umieszczenie go przy drzwiach.
Jeśli nie spełnisz wymagań zawartych w piśmie, wynajmujący ma prawo do przeprowadzenia eksmisji. Ten drugi krok wymaga od wynajmującego wysłania Ci zawiadomienia o eksmisji i złożenia wniosku w sądzie. Możesz być obecny podczas postępowania sądowego z sędzią i wynajmującym. Wynajmujący pokazuje sędziemu dokumentację potwierdzającą, że jesteś eksmitowany z powodu. Możesz pokazać dokumentację, w jaki sposób spełniłeś wymagania najmu. Jest to również czas na przedstawienie, w jaki sposób spełniłeś wymagania listu leczącego lub rzucającego palenie. Postępowanie sądowe ma miejsce wtedy, gdy masz możliwość wniesienia powództwa przeciwko wynajmującemu, jeśli to konieczne.
Sąd waży obie strony sprawy i podejmuje decyzję o Twojej eksmisji z nieruchomości. Wynajmujący musi dać ci rozsądny czas na opuszczenie mieszkania.
Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu i depozyty zabezpieczające
Wynajmujący ma prawo zatrzymać całość lub część kaucji na poczet zniszczeń w nieruchomości. To, co może być niezgodne z prawem, to właściciel, który przechowuje kaucję na czynsz po wyprowadzce. Jeśli właściciel wypowiada umowę najmu i wykorzysta kaucję na saldo najmu, porozmawiaj z prawnikiem.
Powiązane pytania
Dlaczego wynajmujący trzymają kaucje?
Kaucje zapewniają, że wynajmujący odzyska koszty po wyprowadzce. Kaucje można wykorzystać na pokrycie nadmiernych kosztów sprzątania, zaległego czynszu, zniszczenia mienia, nieopłaconych mediów i przedterminowego rozwiązania najmu przez najemcę.
Jeśli zostanę eksmitowany, czy nadal mogę kwalifikować się do wynajmu nieruchomości?
Eksmisje są ogromną czerwoną flagą w przypadku wniosków o wynajem i pozostają w twoim rejestrze przez dłuższy czas. Jeśli zostaniesz eksmitowany, bądź przygotowany na omówienie sytuacji z nowym właścicielem. Weź odpowiedzialność, jeśli naruszyłeś umowę najmu. Podziel się również z poprzednim wynajmującym o wszelkich krokach, jakie podjąłeś, aby zaradzić tej sytuacji.
Wniosek
Dowiedzenie się, że właściciel lokalu przedwcześnie wypowiada umowę najmu, jest przerażającą sytuacją. O ile w umowie najmu nie ma określonej klauzuli, właściciele mogą wypowiedzieć najem wcześniej tylko z podaniem przyczyny. Twój wynajmujący musi przestrzegać przepisów stanowych dotyczących rozwiązania umowy i eksmisji. Jeśli otrzymasz list o uzdrowieniu lub rzuceniu palenia, spróbuj zaradzić tej sytuacji ze swoim właścicielem. Przestrzegaj obowiązków najemcy w umowie najmu.
Jeśli wynajmujący zdecyduje się kontynuować wypowiedzenie, wykorzystaj to jako lekcję przy następnym wynajmie. Wypowiedzenie najmu będzie częścią Twojej historii najmu, więc przygotuj się na omówienie sprawy z przyszłym wynajmującym.
