Kupno domu to jedna z największych decyzji, jakie możesz podjąć w swoim dorosłym życiu. Istnieje wiele powodów, dla których małżeństwo kupiłoby dom pod jednym nazwiskiem. Może jeden małżonek ma lepszy kredyt, a może jest to nieruchomość inwestycyjna; tak czy inaczej, musisz zrozumieć warunki.
Jeśli jesteś małżeństwem kupującym dom pod jednym nazwiskiem, poznaj plusy i minusy tej decyzji. Powinieneś również znać prawo zwyczajowe i zasady dotyczące własności wspólnoty w swoim stanie. Na koniec ustal, czy współmałżonek będzie obciążony hipoteką, tytułem, czy nie.
Kupowanie domu pod jednym nazwiskiem
Jeden z małżonków może kupić dom bez drugiego, jeśli jest w związku małżeńskim. W rzeczywistości, według SFGate, czasami bardziej praktyczne jest ubieganie się o kredyt hipoteczny tylko z jednym małżonkiem.
Możliwe, że kredyt żony został uszkodzony lub mąż jest bezrobotny. Są to dwa najczęstsze powody, dla których para kupuje dom pod jednym nazwiskiem. Z drugiej strony, wspólne hipoteki zapewniają pewne korzyści:
Powinieneś dokładnie rozważyć zalety i wady zakupu domu tylko w imieniu jednego partnera. Pamiętaj, że akt i tytuł będą tylko na tytule i tytule męża lub żony, która zaciąga pożyczkę.
Słaba historia kredytowa
Kiedy jeden z partnerów ma słaby kredyt, małżeństwo ma większe szanse na zysk z kupna domu osobno. Niekorzystna historia płatności w historii kredytowej jednej osoby może narazić na szwank Twój wniosek o pożyczkę mieszkaniową lub drastycznie podnieść stopy procentowe i miesięczne płatności.
Głównym powodem nie kupowania razem domu jest to, że jeden z małżonków ma straszny kredyt. Korzystanie z raportu konsumenckiego i wyniku FICO osoby z lepszymi danymi dotyczącymi pożyczek może ułatwić zakwalifikowanie się.
Rozważ jednak swoje problemy kredytowe w kontekście dochodów, majątku i zadłużenia współmałżonka. Te inne aspekty są równie ważne.
Małżonek o niskich dochodach
Innym powodem, dla którego małżeństwo może zdecydować się na zakup domu pod jednym nazwiskiem, jest to, że jeden z małżonków ma niewielkie dochody lub nie ma ich wcale. Taka sytuacja może mieć wiele przyczyn.
Wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) jest brany pod uwagę przez firmy pożyczkowe na całym świecie, w tym w Wielkiej Brytanii, Kanadzie, Australii, Florydzie, Teksasie, Kalifornii, Gruzji i innych. Wskaźnik DTI nie jest wspomagany przez nisko zarabiającego małżonka, chociaż mogą to robić jego długi.
Uzyskanie kredytu hipotecznego bez współmałżonka
Bez drugiego małżonka mąż lub żona mogą kwalifikować się do kredytu hipotecznego. Z drugiej strony, czy powinieneś ubiegać się o kredyt hipoteczny bez współmałżonka?
To, czy powinieneś wspólnie ubiegać się o kredyt hipoteczny, zależy od Twojej sytuacji finansowej. Jeśli oboje macie: Oto kilka wskazówek, które mogą być przydatne:
Ponieważ banki oceniają Twój łączny dochód, będziesz mógł uzyskać większy kredyt, jeśli masz równy kredyt. W większości przypadków najlepiej jest ubiegać się o kredyt hipoteczny ze swoim partnerem.
Formularz wniosku o kredyt hipoteczny
Możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny bez współmałżonka, ale firma zdecyduje, czy zatwierdzić Twój wniosek, na podstawie czterech kluczowych czynników ubezpieczeniowych. Wśród tych elementów są:
Ocena kredytowa i dochód jednego z małżonków będą brane pod uwagę osobno przy ubieganiu się o pożyczkę. Z drugiej strony problemy z zadłużeniem i majątkiem są trudniejsze do rozwiązania. Zależy to od tego, który współmałżonek jest właścicielem tego, co i gdzie mieszkasz, zarówno pod względem majątku, jak i długów.
Czy ocena kredytowa i dochód mają znaczenie przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny?
To, czy jeden z małżonków ma sens ubiegać się o kredyt hipoteczny, a nie oboje, zależy od ich dochodów i zdolności kredytowej.
Pożyczkodawcy często potrafią odróżnić dochód męża od dochodu żony. Każdy ma W-2 przez większość czasu.
Dywidendy z inwestycji lub dochody ze sprzedaży akcji i obligacji mogą być źródłem wspólnego dochodu. Bank rozważy te połączone scenariusze dochodów i rozważy inne indywidualne dochody.
Oceny kredytowe są jeszcze łatwiejsze do zrozumienia. Każdy partner ma swój własny. W rezultacie pożyczkodawca weźmie pod uwagę tylko historię kredytową małżonka, który wnioskuje o pożyczkę.
Aktywa i dług
Długi i majątek obu stron również odgrywają rolę w określaniu, czy mąż może otrzymać kredyt hipoteczny bez żony.
Kiedy jeden z małżonków sam ubiega się o hipotekę, majątek w imieniu żony lub długi w imieniu męża mogą, ale nie muszą, być badane. Zależy to od dwóch czynników:
Zgodnie z Federalnym Urzędem ds. Mieszkalnictwa, ubezpieczyciele muszą zbadać długi współmałżonka, który nie zaciągnął pożyczki. Bank może podzielić instrumenty finansowe przez indywidualnego właściciela na tradycyjne pożyczki, ale jest to mało prawdopodobne.
Prawo zwyczajowe a państwa własności wspólnotowej
Jeśli jesteś w związku małżeńskim, to, czy możesz kupić dom bez współmałżonka, zależy od stanu, w którym mieszkasz. Mieszkasz w stanie własności wspólnotowej lub w stanie common-law.
Państwa własności wspólnotowej
Jeśli mieszkasz we wspólnym stanie majątkowym, ty i twój małżonek jesteście właścicielami całego majątku uzyskanego w trakcie małżeństwa. Istnieje dziewięć stanów własności wspólnotowej: Arizona, Kalifornia, Idaho, Luizjana, Nevada, Nowy Meksyk, Teksas, Waszyngton i Wisconsin.
Jeśli mieszkasz we wspólnym stanie majątkowym, możesz zwolnić współmałżonka z kredytu hipotecznego. Jeśli jednak ubiegasz się o pożyczkę FHA lub VA, pożyczkodawca będzie musiał wziąć pod uwagę również długi współmałżonka. Może to być problematyczne, jeśli współmałżonek ma duże zadłużenie, ponieważ może to zwiększyć stosunek zadłużenia do dochodu.
Jeśli odciągasz współmałżonka od kredytu hipotecznego z innego powodu, na przykład z powodu niskiej zdolności kredytowej, może to być korzystne. Jeśli mieszkasz we wspólnym stanie własności, ale nie chcesz, aby twój współmałżonek miał tytuł własności, nie będzie to możliwe. Ze względu na wspólnotowe prawo własności, twój współmałżonek będzie właścicielem 50% domu.
Stany Zjednoczonego Prawa
Przeciwieństwem wspólnotowej własności jest państwo common law. Prawo zwyczajowe oznacza, że masz równe prawa własności do każdej własności, którą nabywasz w związku małżeńskim. Możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny bez współmałżonka, a pożyczkodawca nie będzie w stanie zastanowić się nad swoimi finansami.
Stany prawa zwyczajowego pozwalają również umieścić swoje imię i nazwisko na tytule bez współmałżonka. Jeśli sytuacja zaistnieje w miejscu, w którym ty i twój partner się rozstaliście, dom będzie tylko twój.
Rozważania dotyczące zakupu domu
Przed złożeniem wniosku o kredyt mieszkaniowy należy wziąć pod uwagę kilka rzeczy. Standardem jest wybór konwencjonalnej pożyczki, ale jest to prawie niemożliwe, jeśli masz mniej niż gwiezdny kredyt. Możesz jednak spojrzeć na kilka różnych opcji.
Kup dom sam
Jeśli masz wystarczająco wysoki dochód i dobrą zdolność kredytową, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny bez współmałżonka. Jest to korzystne, jeśli współmałżonek ma słabą zdolność kredytową.
Zła ocena kredytowa może prowadzić do wyższych stóp procentowych i spowodować, że będziesz mieć droższy kredyt hipoteczny. Ponadto w wielu przypadkach pożyczkodawcy nawet nie rozważą wypisania Ci pożyczki, jeśli masz zły kredyt.
Złóż wniosek o pożyczkę FHA
Jeśli ocena kredytowa współmałżonka uniemożliwia Ci uzyskanie konwencjonalnej pożyczki, możesz ubiegać się o pożyczkę FHA. Pożyczka FHA nie ma określonych wymagań dotyczących zdolności kredytowej. Jednak pożyczkodawcy zazwyczaj rezerwują najlepsze stawki dla pożyczkobiorców z oceną kredytową 620 lub wyższą.
Napraw swój kredyt
Jeśli ty lub twój współmałżonek macie niski wynik kredytowy, popracujcie nad jego naprawą. Możesz to zrobić, płacąc rachunki co miesiąc na czas, naprawiając wszelkie błędy w raporcie kredytowym. Staraj się eliminować sporne konta i utrzymywać otwarte konta kredytowe, ale używaj ich mądrze.
Korzyści z jednego małżonka na kredyt hipoteczny
Małżeństwa kupujące dom lub refinansujące swój obecny dom nie muszą uwzględniać obojga małżonków w hipotece.
Czasami może to być korzystne ze względu na sytuację finansową jednego z małżonków. Istnieje kilka powodów, dla których małżeństwo może chcieć kupić dom tylko na nazwisko jednego z małżonków.
Unikaj problemów kredytowych
Problemy z kredytem hipotecznym mogą pojawić się, gdy jeden z małżonków ma słaby kredyt we wspólnym wniosku. Kredytodawcy hipoteczni mają tendencję do pobierania połączonych raportów kredytowych z historią i wynikiem każdego wnioskodawcy. Do oceny wniosków pożyczkodawcy wykorzystują następnie najniższy z dwóch punktów lub środek z trzech punktów.
Terminem dla tego procesu jest reprezentatywna ocena kredytowa. Niestety, pożyczkodawcy nie uśredniają oceny kredytowej obu wnioskodawców. Zamiast tego odrzucają wynik lepszego kandydata i składają ofertę opartą na niższym.
Taka sytuacja może skutkować wyższym oprocentowaniem i może w ogóle powodować problemy z zakwalifikowaniem się do pożyczki. Ocena kredytowa poniżej 580 zazwyczaj jest odrzucana przez większość pożyczkodawców. Jeśli twój współmałżonek ma odpowiednią zdolność kredytową, powinieneś sam ubiegać się o pożyczkę.
Oszczędzaj pieniądze na odsetkach od kredytu hipotecznego
Jeśli jeden z małżonków ma dobry kredyt, a drugi ma doskonały kredyt, małżonek z wyższym kredytem powinien rozważyć złożenie wniosku samodzielnie. Może to pomóc w zapewnieniu niższego oprocentowania kredytu hipotecznego i długoterminowej oszczędności na kredytach mieszkaniowych.
Rezerwa Federalna przeprowadziła badanie kosztów kredytów hipotecznych. 10% właścicieli domów mogło zapłacić co najmniej 0,125% mniej, gdyby bardziej wykwalifikowany nabywca złożył wniosek samodzielnie. Kolejne 25% kredytobiorców mogło w ten sposób znacznie obniżyć koszty kredytu.
Zachowaj aktywa, jeśli jeden z małżonków ma dług
Twój dom jest uważany za majątek, który w pewnych okolicznościach może zostać zastawiony lub skonfiskowany. Niespłacone pożyczki studenckie, niezapłacone podatki lub alimenty na dziecko lub niezapłacone wyroki mogą narazić współmałżonka na konfiskatę majątku. Kupno domu w jednym imieniu może uchronić go przed wierzycielami.
Dotyczy to również sytuacji, gdy kupujesz dom za pieniądze przed ślubem. Jednakże, jeśli współmałżonek zaciągnął dług po ślubie, ochrona może nie mieć zastosowania.
Uprość planowanie nieruchomości
Posiadanie domu na nazwisko jednego z małżonków upraszcza planowanie majątku, zwłaszcza w przypadku drugiego małżeństwa. Jeśli chciałbyś zostawić swój dom swoim dzieciom z pierwszego małżeństwa, łatwiej to zrobić. Dzieje się tak, ponieważ twój współmałżonek nie będzie miał do tego praw.
Zapobiegaj bitwom rozwodowym
Nikt nie planuje rozwodu po ślubie. Jeśli jednak inwestujesz większość pieniędzy, proces jest uproszczony, jeśli kupujesz dom.
Wady posiadania jednego małżonka na hipotece
Jeśli oboje małżonkowie mają porównywalne plany kredytowe i wspólne planowanie majątkowe, sensowne jest złożenie wspólnego wniosku hipotecznego. Pozostawienie współmałżonka z dobrym kredytem może tylko zmniejszyć twoją zdolność kredytową.
Mniejszy dochód
Największą wadą pozostawienia współmałżonka bez kredytu hipotecznego jest to, że nie można policzyć tego dochodu na wniosku. Może to wpłynąć na kwotę, którą możesz pożyczyć. Większy dochód oznacza, że możesz sobie pozwolić na większą spłatę kredytu hipotecznego i zwiększa maksymalną kwotę kredytu.
Pary, które wspólnie ubiegają się o kredyt hipoteczny, często mogą sobie pozwolić na większe i droższe domy niż osoby samotne.
Wyższy stosunek zadłużenia do dochodów
Zwolnienie współmałżonka z kredytu hipotecznego ma wpływ na stosunek zadłużenia do dochodu (DTI). Dług do dochodu to sposób, w jaki pożyczkodawcy określają, na ile domu możesz sobie pozwolić. DTI określa się, porównując miesięczny dochód brutto z miesięcznymi długami.
Miesięczne długi obejmują kredyty studenckie, kredyty samochodowe i płatności kartą kredytową. Kredytodawcy hipoteczni następnie określają, ile pozostało w Twoim budżecie na spłatę kredytu hipotecznego. Im wyższy dochód i niższy dług, tym więcej domu możesz sobie pozwolić.
Wymogi DTI są trudniejsze do spełnienia, jeśli osoba na wniosku ma wysokie długi i może nie kwalifikować się do oczekiwanej kwoty pożyczki.
Małe prawa do nieruchomości
Jeśli nie masz kredytu hipotecznego, ale współmałżonek jest, możesz mieć niewielkie prawa do własność . Twój partner może podejmować ważne decyzje bez Twojej zgody.
Decyzje te obejmują pożyczkę pod zastaw domu, sprzedaż nieruchomości i pozostawienie jej komuś innemu. Jeśli nie masz kredytu hipotecznego, nie musisz wiedzieć, co dzieje się z domem.
Jakie są kwalifikacje do kredytu hipotecznego?
Nie musisz umieszczać swojego współmałżonka, który nie zaciąga pożyczki, na liście hipotecznym, a także nie jest wymagane, aby znajdował się na tytule lub akcie. Bank jednak nadal wymaga od małżonka nie zaciągającego pożyczki podpisania pewnych dokumentów.
Dzieje się tak, ponieważ współmałżonek, który nie jest obciążony kredytem hipotecznym, nadal jest właścicielem domu, a bank chce mieć pewność, że może zamknąć dom, jeśli para zalega z płatnościami.
Musimy przyjrzeć się elementom kredytu hipotecznego, aby zrozumieć, dlaczego bank to robi. Pożyczka składa się z dwóch kluczowych dokumentów:
Kredyt hipoteczny i notatka
Chociaż może się to wydawać małym rozróżnieniem, jest to kluczowe. Notatka stanowiąca zobowiązanie do zapłaty musi być podpisana jedynie przez współmałżonka wypożyczającego. W przypadku niespłacenia kredytu hipotecznego bank nie będzie dochodził od drugiego wspólnika odszkodowania.
Dlaczego zatem bank wymaga od obu stron podpisania hipoteki? Ponieważ hipoteka jest zastawem na nieruchomości, tak właśnie jest i jest to dokument prawny, który daje bankowi prawo do przejęcia i zajęcia nieruchomości.
Nawet jeśli nie są odpowiedzialni za spłatę długu, małżonek lub żona, która nie jest na liście, zachowuje własność nieruchomości. Może to prowadzić do sporu o to, czyje prawa własności mają pierwszeństwo przed innymi.
Powiązane pytania
Jeśli zostawię nazwisko współmałżonka poza tytułem, czy mogę dodać je później?
Jeśli zostawisz imię i nazwisko współmałżonka poza tytułem, możesz dodać je później poprzez akt rezygnacji. Akt quitclaim pozwala na przeniesienie udziałów majątkowych z jednej osoby na drugą. Osoba przekazująca odsetki nazywana jest dawcą, a odbiorca stypendystą.
Oprócz dodania współmałżonka do tytułu, ludzie dostają akty rezygnacji z różnych powodów. Usunięcie współmałżonka po rozwodzie, przekazanie majątku innemu członkowi rodziny i oddanie majątku w powiernictwo to niektóre z powodów. Minusem jest to, że akt quitclaim nie daje żadnych gwarancji dla żadnej ze stron dotyczących nieruchomości lub jej własności.
Czy jeden z małżonków może refinansować kredyt hipoteczny bez drugiego?
Jeśli jeden z małżonków jest na istniejącej hipotece, może refinansować hipotekę tylko w swoim imieniu. Jeśli oboje małżonkowie są na istniejącej hipotece, opcje zależą od celów refinansowania.
Jeśli oboje małżonkowie chcą pozostać na wspólnym kredycie hipotecznym, oboje muszą ubiegać się o nowy kredyt mieszkaniowy. Nie da się refinansować tylko jednego kredytobiorcy i zachować oba nazwiska na hipotece.
W sytuacjach rozwodu sprawy mogą być trudne. Jeśli jedna osoba chce usunąć nazwisko drugiej osoby z hipoteki, usunięta osoba musi wyrazić na to zgodę. Nie możesz refinansować wspólnego kredytu hipotecznego bez zgody innego kredytobiorcy; jest to uważane za oszustwo hipoteczne.
Współmałżonek, który pozostaje na hipotece, musi samodzielnie zakwalifikować się do kredytu. Oznacza to spełnienie wymagań dotyczących oceny kredytowej, zatrudnienia, dochodów i wskaźnika zadłużenia do dochodu. Pozostały współmałżonek również będzie musiał pokryć koszty zamknięcia.
Zalecane
